寫字樓物業(yè)管理與辦公室裝修都是近年業(yè)時(shí)興的話題，
也同樣是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
是改革、開(kāi)放之后出的新事物。
在實(shí)際市場(chǎng)運(yùn)作中，由于相互交叉較多，而很多實(shí)際問(wèn)題沒(méi)有理清，
在市場(chǎng)中引起的糾紛和矛盾較多，
因此，羚志裝飾對(duì)此進(jìn)行分析研究，
如何理順辦公室裝修與物業(yè)管理兩者之間的關(guān)系。
寫字樓物業(yè)管理是指由產(chǎn)權(quán)人和使用人代表組成的寫字樓管理委員會(huì)，
選聘寫字樓物業(yè)管理單位對(duì)辦公室裝修物及其周邊環(huán)境進(jìn)行管理的總稱，
包括寫字樓辦公室裝修及其設(shè)備、市政設(shè)施、
綠化、衛(wèi)生、治安、交通等進(jìn)行維護(hù)、修繕及整治，
由此可見(jiàn)，寫字樓物業(yè)管理單位是企業(yè)，
是辦公室的服務(wù)組織，既沒(méi)有執(zhí)法行政的權(quán)力，也沒(méi)有處罰權(quán)。
辦公室裝修是指對(duì)辦公室裝修物內(nèi)、
外空間為達(dá)到一定的環(huán)境要求所進(jìn)行的修飾處理的工程辦公室裝修活動(dòng)。
辦公室裝修是裝修業(yè)的重要組成部分，是辦公室裝修業(yè)生產(chǎn)最終產(chǎn)品的環(huán)節(jié)。
在國(guó)家二次裝修政策指導(dǎo)下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，
售出的是不能直接辦公的毛坯房，
辦公室裝修業(yè)生產(chǎn)過(guò)程還沒(méi)有結(jié)束，必經(jīng)過(guò)辦公室裝修后才能進(jìn)行辦公消費(fèi)。
因此，
把辦公室裝修例入已建成寫字樓并進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域是不科學(xué)的。
由于裝修施工企業(yè)在整個(gè)施工過(guò)程中，沒(méi)有發(fā)生財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，
因此其同寫字樓物業(yè)管理公司一樣是服務(wù)性企業(yè)。
寫字樓中的辦公室裝修，是整個(gè)辦公室裝修業(yè)中最為復(fù)雜的部分，
根據(jù)工程地點(diǎn)情況的不同，
大致可分以下兩大類。
第一是老寫字樓的裝修，這里的辦公人員辦公率已達(dá)到近100％，
經(jīng)過(guò)若干年的辦公使用后，需要進(jìn)行裝修辦公室，
辦公室裝修工程應(yīng)該屬于修繕、翻新改造的范疇。
由于工程是在眾多公司中進(jìn)行，
經(jīng)常要發(fā)生鄰里矛盾、噪音擾民、塞堵下水道和垃圾通道等事故，
從而影響寫字樓辦公室內(nèi)人民群眾的正常生活。
羚志裝飾提示寫字樓物業(yè)管理必須對(duì)其施工過(guò)程進(jìn)行控制、
制定相應(yīng)的工作時(shí)間、排污及垃圾消納要求等制度，
以保證辦公室裝修的安全與穩(wěn)定。
第二點(diǎn)是新寫字樓中的辦公室裝修，
由于未能達(dá)到辦公消費(fèi)的條件，必須經(jīng)過(guò)辦公室裝修施工，
而辦公人員的入住率極低。因此，這類裝修應(yīng)該屬于新建寫字樓工程的延伸和繼續(xù)，
是寫字樓裝修工程的一個(gè)組成部分。
在保證寫字樓結(jié)構(gòu)及公共設(shè)施安全的前提下，
寫字樓物業(yè)管理公司不應(yīng)該對(duì)其施工進(jìn)行干涉，
以保證辦公室裝修工程盡快竣工，
使寫字樓的入住率盡快達(dá)到寫字樓物業(yè)管理要球的水平。
寫字樓物業(yè)管理公司對(duì)裝修的管理形式有很多不同類型，
分別采取了不同的做法，歸納起來(lái)，大致可分為以下三種。
第一種是自辦辦公室裝修公司，
根據(jù)自己在辦公室管理服務(wù)方面的優(yōu)勢(shì)地位，
組建屬于自己的裝修隊(duì)伍進(jìn)行裝修施工，并指定為寫字樓范圍內(nèi)的裝修隊(duì)伍，
限制、排斥其它企業(yè)在寫字樓內(nèi)施工。但這種公司絕大多數(shù)沒(méi)有施工資質(zhì)，
施工經(jīng)驗(yàn)和工程質(zhì)量都不高。再加上由于缺乏競(jìng)爭(zhēng)，報(bào)價(jià)又比較高，
因此公司讓其裝修的并不多，
很多人寧愿交納高額的費(fèi)用向外另選施工隊(duì)伍。
第二種是推薦辦公室裝修公司，
同時(shí)吸納幾家辦公室裝修公司入住寫字樓，
經(jīng)過(guò)一定的審查后，推薦為寫字樓的裝修施工企業(yè)，
通過(guò)幾家之間的競(jìng)爭(zhēng)承接工程，同時(shí)限制、排斥未推薦隊(duì)伍在寫字樓施工。
這種方式由于有競(jìng)爭(zhēng)和比較，被推薦的隊(duì)伍也具備相應(yīng)的實(shí)力和水平，
廣大公司比較容易接受，除個(gè)別另找施工隊(duì)伍外，能在寫字樓裝修占大多數(shù)，
是目前物業(yè)對(duì)裝修管理使用比較多的一種形式。
第三種是放任式，
各施工企業(yè)自己進(jìn)住寫字樓承攬工程，
在向物業(yè)交納費(fèi)用后施工。這種形式由于缺乏前期的審查，
很難避免漁目混雜、良莠不齊。由于隊(duì)伍過(guò)多，秩序較亂，
勢(shì)必影響管理力度，比較容易出現(xiàn)野蠻裝修、治安、質(zhì)量等問(wèn)題。
寫字樓物業(yè)管理與辦公室裝修施工應(yīng)該是相互配合、
共同為公司提供更好的辦公空間質(zhì)量，
但在實(shí)際中，
卻存在大量問(wèn)題，主要表現(xiàn)在由于寫字樓物業(yè)管理不規(guī)范引發(fā)的矛盾。
突出表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
首先是不合理收費(fèi)。
對(duì)于由寫字樓物業(yè)管理公司指定或推薦的施工企業(yè)，要收取管理費(fèi)，
比例各物業(yè)公司不相同，最高的可收到工程造價(jià)的15％；
對(duì)未經(jīng)推薦的辦公室裝修公司，承接工程要交納高額的保證金等，
有的寫字樓每項(xiàng)工程參收到3萬(wàn)元，這一收費(fèi)的很大部分，會(huì)被物業(yè)公司以種種理由罰沒(méi)。
不否認(rèn)在施工過(guò)程中會(huì)發(fā)生寫字樓物業(yè)管理方面的費(fèi)用，如增加了保安、垃圾消納等，
但做為寫字樓物業(yè)管理公司在接管物業(yè)時(shí)，按建安費(fèi)總額的2％比例，
已由開(kāi)發(fā)商一次性交給了物業(yè)公司，
按國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部1996年3月頒布實(shí)施的
《城市寫字樓寫字樓寫字樓物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》
規(guī)定的收費(fèi)構(gòu)成中，
也未包含此項(xiàng)內(nèi)容。
其次是不合理罰款。
物業(yè)公司既不是辦公室裝修業(yè)質(zhì)檢、鑒定單位，
又不是建設(shè)行政單位，卻在對(duì)施工企業(yè)大量進(jìn)行處罰，
特別是對(duì)未經(jīng)其推薦的企業(yè)，據(jù)有的企業(yè)反映在某地高檔寫字樓寫字樓中，
房主按物業(yè)要求在石材市場(chǎng)購(gòu)買的10mm以下的石材辦公室板，
在140m2的板材中有極個(gè)別的板材局部超過(guò)10mm，
就被物業(yè)罰了施工企業(yè)5000元。羚志裝飾提示在施工中的聲音、氣味等，
都可以成為物業(yè)罰款的因素，而物業(yè)的罰款既不說(shuō)明依據(jù)、也不給出具任何憑證，
罰款的去向不明。
再有是索要回扣和賄賂。
寫字樓物業(yè)管理的負(fù)責(zé)人隨意向施工企業(yè)索要錢財(cái)。
據(jù)企業(yè)反映，某家物業(yè)公司的經(jīng)理，
必須要向其本人交納2萬(wàn)元的信任金后，
施工企業(yè)方能進(jìn)入寫字樓承接工程，而每個(gè)工程要收取總造價(jià)15％的管理費(fèi)，
但只給開(kāi)12％的發(fā)票。
中飽私襄的運(yùn)作，不僅要增加公司的裝修投資，
也迫使施工企業(yè)以次充好、粗制濫造，
影響了工程質(zhì)量和公司的合法權(quán)益。
最后是不合理的干涉施工。
施工企業(yè)承認(rèn)合理的寫字樓寫字樓物業(yè)管理制度，
如需要辦理施工證件，用電要申請(qǐng)、進(jìn)材料要登記，
要保護(hù)辦公室裝修結(jié)構(gòu)、要服從保安管理等。
但做為施工企業(yè)，在簽訂合同時(shí)，
工期就已確定，有時(shí)還要讓公司提前辦公，
工程進(jìn)度要求快，作業(yè)時(shí)間就可能延長(zhǎng)。
在整棟樓沒(méi)人辦公的條件下，應(yīng)該允許施工企業(yè)加班加點(diǎn)趕工。
但有的寫字樓寫字樓物業(yè)管理公司為了自己作息方便，強(qiáng)行干涉施工企業(yè)作業(yè)時(shí)間，
有的還以停水、停電控制施工作業(yè)時(shí)間，延誤工期造成施工企業(yè)的損失。
在實(shí)際市場(chǎng)運(yùn)作中，出現(xiàn)上述問(wèn)題的原因是多方面的，但主要的有以下幾個(gè)原因。
第一是理論上未搞清寫字樓物業(yè)管理與辦公室裝修之間的關(guān)系，
市場(chǎng)運(yùn)作中兩者的關(guān)系就不可能理順。
目前從理論上認(rèn)為寫字樓物業(yè)管理單位管理辦公室裝修裝修，
屬于舊房維修的性質(zhì)。如果是舊樓內(nèi)的零星裝修，屬于舊房維修性質(zhì)，
必須由寫字樓物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。如果是新樓的寫字樓樓，整體進(jìn)行內(nèi)容裝修時(shí)，則應(yīng)該由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行管理。
待住房入住率達(dá)到一定水平后，再移交給寫字樓物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，
這樣才更符合市場(chǎng)運(yùn)作的要求。
寫字樓物業(yè)管理與裝修辦公室裝修都屬于服務(wù)性企業(yè)，
是為寫字樓業(yè)主服務(wù)的機(jī)構(gòu)，兩者都應(yīng)對(duì)房主負(fù)責(zé)，
只應(yīng)存在相互合作，相互監(jiān)督的關(guān)系，而沒(méi)有管理與被管理的關(guān)系。
寫字樓物業(yè)管理應(yīng)該是以相應(yīng)的規(guī)章制度和監(jiān)督、服務(wù)措施來(lái)管理和約束裝修工程。
第二是寫字樓物業(yè)管理機(jī)制不完善，
目前寫字樓物業(yè)管理大多是開(kāi)發(fā)商委托或自辦的寫字樓物業(yè)管理公司實(shí)施管理，
很多并不是產(chǎn)權(quán)人或使用人通過(guò)招標(biāo)選聘的。
因此，寫字樓物業(yè)管理雖然存在著很多極不規(guī)范的行為，
卻沒(méi)有監(jiān)督機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來(lái)保護(hù)使用人的權(quán)益。只收費(fèi)不服務(wù)，
亂收費(fèi)不服務(wù)的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。雖然損害了產(chǎn)權(quán)人或使用人的利益卻無(wú)法更換，
這就造成了物業(yè)欺主、物業(yè)說(shuō)了算的不正常局面。
曾經(jīng)就有過(guò)將物業(yè)公司告到法庭，
最后主人倒霉的實(shí)例。
所以，規(guī)范寫字樓物業(yè)管理市場(chǎng)，
實(shí)施競(jìng)爭(zhēng)中標(biāo)上崗，完善業(yè)主的監(jiān)督制度，不僅可以盡快理順物業(yè)與裝修這間的關(guān)系，
也是切實(shí)保護(hù)寫字樓業(yè)主權(quán)益的最重要內(nèi)容。
第三是錯(cuò)誤的認(rèn)為裝修辦公室裝修是高利潤(rùn)的行業(yè)，
能夠承受苛扣和盤剝。在當(dāng)前裝修價(jià)格的透明度極高、競(jìng)爭(zhēng)十分激烈的市場(chǎng)條件下，
裝修企業(yè)的利潤(rùn)已經(jīng)十分脆弱，如果組織到位毛利就是20％左右，
而且還要受辦公室業(yè)主、材料價(jià)格變動(dòng)、工資費(fèi)用變動(dòng)等多種因素影響。
施工企業(yè)做為經(jīng)濟(jì)單位，必須要保證自己的生存和發(fā)展。
所以所有的費(fèi)用，最終要由辦公室業(yè)主承擔(dān)。
因此，寫字樓物業(yè)管理的收費(fèi)實(shí)質(zhì)是對(duì)寫字樓產(chǎn)權(quán)人和使用人的收費(fèi)。
做為辦公室裝修行業(yè)，需要各個(gè)企業(yè)有積累和新的投入、才能不斷的發(fā)展完善。
而當(dāng)前寫字樓物業(yè)管理高收費(fèi)狀態(tài)下，
嚴(yán)重影響了企業(yè)和行業(yè)的發(fā)展。
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